Côte d’Ivoire : Le Café de Rome et deux Stations d’essence rasés ! Un préjudice de 20 milliards de FCFA

By: Africa Newsquick

café de romeLes automobilistes qui circulent sur le boulevard Lagunaire ne savent pas le drame que vivent en ce moment les promoteurs de deux stations d’essence et surtout ceux du « Café de Rome » situés aux abords dans les deux sens de cette voie.

C’est que l’espérance de vie de ces trois structures commerciales a été suspendue depuis le 22 janvier 2014. Date de la signature du décret N°2014-27 du 22 janvier 2014 portant déclaration d’utilité publique des périmètres mis en réserve pour le projet de gestion intégrée du bassin versant du Gourou et des abords du boulevard lagunaire.

Conséquence, ces deux stations (« Oil Libya » et « Shell ») et le complexe appelé « Café de Rome » comprenant un casino, un restaurant et désormais un hôtel cinq étoiles en finition tel qu’exigé par une disposition du contrat qui lie les promoteurs de ce complexe à l’Etat de Côte d’Ivoire, doivent être, dans les jours ou semaines à venir, complètement rasés.

Mais petit problème ! L’Etat semble avoir oublié de prendre en compte le préjudice ou a minimisé la valeur de l’indemnisation qu’il devra verser aux investisseurs en question.

 

Des terrains d’utilité publique comme s’il en pleuvait !

C’est l’indication que le chef de l’Etat, via le décret précité, a donné à cinq ministres. Celui de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme (Sanogo Mamadou), celui auprès du Premier Ministre chargé de l’Economie et des finances (Kaba Nialé), celui auprès du Premier Ministre chargé du Budget (Abdourahmane Cissé), celui des Infrastructures économiques (Patrick Achi), celui de l’environnement, de la salubrité Urbaine et du développement durable (Allah Kouadio Rémi) et celui des Eaux et Forêts (Babaud Darret).

C’est que ce décret déclare d’utilité publique, plusieurs périmètres de terrains situés en plusieurs endroits de la ville d’Abidjan tels que (entre autres), le périmètre mis en réserve pour l’emprise du site de l’hôpital militaire d’Abidjan dit HMA, d’une contenance de 2,55 hectares ; le périmètre mis en réserve pour l’emprise du site du Zoo d’Abidjan d’une contenance de 7,03 hectares ; le périmètre mis en réserve pour l’emprise du site de la Casse I et II d’Adjamé d’une contenance d’environ 8 hectares, etc.

Ce n’est pas fini. A l’article 2 de ce décret, on peut lire : « Sont également déclarés d’utilité publique, les abords du Boulevard lagunaire dans la limite de 100 mètres de part et d’autre. »

Et cette mise en garde à l’article 4 : « A l’intérieur des périmètres déclarés d’utilité publique indiqués aux articles 1 et 2 du présent décret :

-Toutes transactions, toutes constructions nouvelles, même précaires, tous travaux de nature à modifier l’état du sol sont interdits ;

-les terrains détenus en pleine propriété, donnés à bail ou concédés, feront l’objet de retour au domaine privé de l’Etat et les ayants-droit seront indemnisés conformément à la réglementation en vigueur… »

En voilà pour le contenu partiel de ce décret dont les conséquences de son application dans les jours à venir, vont être ressenties jusqu’à la noyade par des investisseurs dont les ouvrages sont situés en bordure du boulevard lagunaire.

 

«Rasez-moi tout ce qui est à moins de 100 mètres sur les deux côtés!»

C’est le quotidien gouvernemental « Fraternité Matin » qui a rapporté l’information dans l’une de ces dernières éditions : « Les travaux du boulevard de France et la réhabilitation du boulevard lagunaire sont lancés. Le Premier ministre Daniel Kablan Duncan, a donné le premier coup de pioche des travaux, le samedi dernier, successivement, au Plateau et à Cocody. D’un coût de plus 18 milliards FCFA, les travaux de renforcement et d’élargissement du boulevard lagunaire s’étendent sur une longueur de 12,865 km et portent sur un itinéraire partant de la commune de Treichville (gare de Bassam) et traversant la lagune Ebrié par le pont De Gaulle. Ensuite la commune du Plateau par le boulevard lagunaire pour atteindre le pont ferraille à Adjamé. De même, les ponts De Gaulle, Chardy et l’Indénié y compris leurs bretelles, seront traités. »

Les automobilistes qui empruntent journellement cette voie ont dû se rendre compte que l’entreprise sélectionnée (voir photos), « Colas », s’est déjà installée sur la bordure droite de ce boulevard et attend le top départ des autorités pour commencer les travaux.

Le Ministère des Infrastructure économiques, par courrier, a informé les deux promoteurs des deux stations situées aux abords du boulevard qu’ils doivent déguerpir des lieux, de même que les promoteurs du complexe dit « Le Café de Rome ».

« On nous a informé qu’on doit partir et que la station sera rasée. Mais on ne nous a rien dit pour le moment sur le dédommagement qu’on devrait recevoir pour la cessation de notre activité. Nous attendons… », explique à « L’Eléphant », l’un des responsables de la station « Oil Libya ».

Du côté de la station « Shell », on est aussi informé de la décision de l’Etat. Mais ici également, les termes de l’indemnisation ne sont pas encore clairement définis. Même si le promoteur sait qu’il doit partir des lieux qui appartiennent à l’Etat.

Mais là où s’accumulent actuellement d’énormes difficultés dont la gestion risque d’écorner l’image de marque de la Côte d’Ivoire et échauder d’autres investisseurs, c’est le cas du « Café de Rome ».

 

L’incertitude tue l’activité commerciale à petites vagues

Selon les sources de « L’Eléphant », le principe de la destruction de cet édifice est acquis et il n’est plus possible de faire vague arrière. Mais le problème se trouve au niveau de l’appréhension des questions que soulève cette destruction au niveau des commis de l’Etat.

Au sein de la boîte, l’activité est au ralenti et les 200 employés n’ont plus de visibilité sur leur avenir professionnel. Le chômage pour eux, pointe à l’horizon. Donc l’émergence pour eux, s’arrêtera cette année.

Pour les commis de l’Etat, les choses sont très simples. La parcelle sur laquelle l’édifice a été construit appartient à l’Etat. Et si l’Etat doit débourser quelques sous pour l’indemnisation des promoteurs, cette indemnisation ne pourra se faire que les sommes investies dans la construction des bâtiments et l’acquisition des équipements. Il n’est donc pas question de parler d’une quelconque autre forme d’indemnisation procédant de l’évaluation de quoi que ce soit.

Dans l’esprit de ces commis, même s’ils n’osent pas clairement avancer un montant pour le moment, à tout casser, l’indemnisation à verser ne devrait aux promoteurs du « Café de Rome » ne devrait pas excéder la somme de trois milliards de FCFA.

Pourquoi une telle perception ? C’est qu’aux ministères de l’Economie, du budget, de la construction, des infrastructures économiques, on considère que le terrain sur lequel se trouve la bâtisse a toujours appartenue à l’Etat et qu’il n’est pas question de le prendre en compte dans l’évaluation du préjudice.

Sauf que la société qui possède « Le Café de Rome », « La Resort Company Invest -Abidjan (RCI –A), a un contrat de bail commercial signé avec l’Etat de Côte d’Ivoire et qui court jusqu’au 31 décembre 2053. La rupture unilatérale d’un contrat de bail à usage commercial qui court jusqu’en 2053 n’entraîne-t-elle pas la prise en compte d’un droit de jouissance dont la cessation doit donner droit à une indemnisation ? N’est-ce pas sur la base de ce délai que les investissements sont réalisés et que la rentabilité de l’investissement est calculée?

 

« Nous voulons notre aquarium »

Autre pomme de discorde, l’Etat dont chacun sait qu’il est parfois le champion de la mauvaise foi, entend soustraire de l’édifice actuel, l’ancien aquarium qui était sur le terrain avant la construction du « Café de Rome ». Ensuite, l’Etat entend simplement évaluer les équipements installés, évaluer également l’hôtel de cinq étoiles qu’il a contraint les investisseurs à construire (puisque là où il y a un casino, il faut un hôtel de cinq étoiles), afin de verser une indemnisation qui correspond à leur valeur. Et c’est tout. En clair, il s’agit d’une expropriation pure et simple avec une indemnisation classique de type patrimoniale et la vie continue…

Sauf que dans les faits, les choses paraissent moins prosaïques qu’il n’y paraît.

D’abord il impossible aujourd’hui pour l’Etat, de prétendre déduire le coût de son ancien aquarium de la valeur des réalisations faites alors même qu’au moment de la signature du contrat de bail, aucune expertise de cet aquarium en ruine n’a été réalisée.

Ensuite, dans le contrat de bail, l’Etat lui-même autorise le promoteur et, cela, de façon expresse, à détruire tout ou partie des bâtiments existants afin de pouvoir exercer son activité. Comment, après avoir écrit ça, peut-on venir réclamer encore la valeur de cet aquarium dont chacun à Abidjan sait qu’il était totalement en ruine ?

Bref, il y a une totale incompréhension sur le type d’indemnisation à prendre en compte entre les parties. Les commis de l’Etat pensent à une indemnisation classique de type patrimonial, ne prenant en compte qu’uniquement les réalisations faites sur le terrain à l’exclusion de tout autre poste pouvant faire l’objet d’indemnisation. Pour les investisseurs qui ne sont pas des Ivoiriens (contrairement à la rumeur qui a toujours attribué cet édifice à la famille de l’intrépide Gbagbo), puisque l’actionnaire majoritaire est un français, l’indemnisation ne peut se faire qu’en prenant en compte, l’activité commerciale qui devrait courir jusqu’en 2053, délai sur la base duquel les investissements continuent d’être réalisés tels que la construction, en phase finale, de l’hôtel de cinq étoiles imposée par l’Etat.

Selon les sources de « L’Eléphant », en prenant en compte l’activité commerciale, à laquelle il faudra ajouter les autres postes (la valeur des réalisations faites, licenciement de 200 travailleurs, etc.), c’est au bas mot la somme de 15 milliards de FCFA que l’Etat devra débourser pour l’indemnisation des investisseurs.

Quand on ajoute à ce montant, ce qui devra être dégagé pour dédommager les promoteurs des deux stations, on frôle la vingtaine de milliards.

Pour des travaux de réhabilitation d’une voie qui devrait coûter 18 milliards de Fcfa, si le coût de l’indemnisation à verser est supérieur à celui de ces travaux, on se demande bien si la sagesse républicaine ne recommande pas de revoir les prétentions et d’analyser à tête froide, ce que l’Etat perd à laisser des investisseurs poursuivre leur activité tranquillement, quitte à renégocier après les termes du contrat.

Autrement la justice voudrait que l’Ambassade de France, la Cathédrale Saint-Paul du Plateau et autres, qui sont frappées par les limites définies par le décret, soient aussi rasées…

Sauf que l’Etat n’osera jamais s’en prendre à ceux-là ! On comprend bien pourquoi !

Mais promis-juré, le Bnetd ayant été désigné pour faire une expertise des édifices à détruire afin de sortir le juste prix pour permettre à l’Etat de « payer la bonne dépense » comme on le dit à la direction du Trésor Public, « L’Eléphant » suivra les développements futurs de cette affaire qui, étrangement, intéresse beaucoup d’investisseurs. Puisque, comme d’habitude dans ce pays, elle a pour base, encore et toujours le foncier urbain.

Les agents de « Colas » qui trépignent d’impatience, devront attendre un peu encore…

ASSALE TIEMOKO (In L’Eléphant déchaîné N°295)

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